Exemple Loi Borloo
Fonctionnement de la loi Borloo
Le principe du dispositif Borloo populaire est le suivant :- Vous achetez un bien immobilier que vous mettez en location pendant 9 ans au minimum.
- Vous respectez un certain plafond de loyer (peu restrictif dans les faits).
- Alors l'Etat vous permet de réduire votre impôt annuel en déduisant notamment une partie du montant du bien acheté et des intérêts de l'emprunt.
Si vous achetez un appartement pour le louer, et que cet appartement n'est pas en loi Borloo, vous devez payer des impôts sur les loyers que vous percevez.
Avec le dispositif Borloo, vous allez pouvoir déduire de ces revenus locatifs un certain nombre de charges afin de créer un « déficit foncier » annuel :- Non seulement vous ne paierez par d'impôt sur les loyers perçus.
- Mais mieux : vous allez réduire vos impôts grâce à la création d'un « déficit foncier ».
- vous avez donc intérêt à vous créer un déficit foncier important (avec une limite) : pour augmenter ce déficit, vous pouvez y inclure chaque année une partie de la valeur du bien immobilier que vous avez acheté (« l'amortissement »).
Déficit foncier = loyers perçus - charges locatives - intérêts d'emprunts – amortissement
Le déficit foncier est donc la différence entre les loyers que vous percevez de vos locataires et le coût annuel de votre investissement. Pour calculer ce coût annuel, vous pouvez intégrer un « amortissement » du bien immobilier (50 à 65% de la valeur du bien).
Loi Borloo : exemple
| Exemple 1 | Exemple 2 | Exemple 3 | ||
|---|---|---|---|---|
| Valeur du bien immobilier | 100 000 € | 150 000 € | 200 000 € | Vous achetez un bien immobilier neuf et le mettez en location. |
| Apport personnel | 0 | 0 | 0 | Vous n'avez pas besoin d'apport personnel (il vaut mieux emprunter la totalité, car les intérêts de l'emprunt sont déductibles). |
| Remboursement d'emprunt mensuel | 650 | 980 | 1300 | Votre
investissement est financé en grande partie par le locataire (les loyers) et par l'Etat (la réduction d'impôt). Vous devenez donc propriétaire pour un coût très faible. |
| - Loyer mensuel perçu (net de charges) | 300 | 450 | 600 | |
| - Economie d'impot mensuelle | 140 | 300 | 360 | |
| = Effort d'epargne mensuel | 210 | 230 | 340 |
Hypothèses : pret 25 ans à 5% TEG Taux marginal d'imposition : 14%; 30% et 40% respectivement pour les exemples 1, 2 et 3
La loi Borloo permet de devenir propriétaire sans apport avec un effort d'épargne limité pendant 9 ans. A l'issue des ces 9 ans, vous pouvez soit conserver le bien pour l'occuper, soit continuer à le louer, soit le vendre.
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